康定壹拾玖-招商蛇口与南通瑞城联合开发的静安内环稀缺豪宅项目

　　康定壹拾玖由央企招商蛇口倾力打造，精准落位上海核心城区 —— 老静安康定路板块，地处 “南京西路商圈辐射圈 + 静安寺生活圈” 双核心节点，是老静安近年来极为稀缺的纯高端住宅项目。

　　作为上海传统豪宅聚集区，老静安凭借 “百年文脉底蕴 + 成熟高端配套 + 不可再生土地资源”，成为城市塔尖人群的置业首选，而康定壹拾玖的入市，更以 “三开三捷、整盘已售超 80 亿” 的战绩，印证了核心区位的强大吸引力。

　　从板块价值来看，项目占据 “静安更新核心区” 战略优势。根据《静安区 “十四五” 规划》，老静安正推进 “存量焕新 + 品质升级” 双战略，未来 3 年将投入超 60 亿元用于历史风貌保护、商业迭代及公共服务完善，而康定壹拾玖所在的康定路沿线，正依托 “静安寺 - 南京西路” 商业主轴延伸，成为高端居住与精致商业融合的新标杆。区域内集聚了近 20 家跨国企业区域总部、12 座高端商业体，高净值人群占比超区域总人口的 35%，形成了成熟的高端生活圈层。

　　项目构建 “10 分钟顶级生活圈”，将城市核心资源一网打尽：向西步行 8 分钟直达静安寺商圈，久光百货、恒隆广场等高端商业载体满足奢侈品消费与精致生活需求；向东 10 分钟步行对接南京西路商圈，静安嘉里中心、兴业太古汇等地标性商业体提供国际化消费体验；向北 5 分钟步行可达地铁 7 号线 站抵达人民广场，可与 1、2、12 等多条地铁线 分钟内覆盖虹桥枢纽、陆家嘴等核心功能区；周边 1 公里内汇聚上海戏剧学院、静安区图书馆等文化地标，以及静安公园、雕塑公园等生态休闲空间，实现商业、交通、文化、生态的全维覆盖。

　　康定壹拾玖作为招商蛇口全国产品力的上乘之作，秉持 “在地高级定制” 的设计内核，在规划上兼顾历史文脉与现代高端居住需求。项目总占地约 2.8 万平方米，总建筑面积约 8.5 万平方米，采用 “低密高层 + 精品商业” 的规划布局，仅规划 4 栋 16-18 层精装高层住宅，总户数 218 户，整体容积率 2.5，绿化率 38%，实行 100% 全人车分流，规划 260 个专属车位（车位比 1:1.2），充分保障高端居住的静谧性与私密性。项目目前已进入尾盘销售阶段，剩余房源以大户型改善产品为主，适配城市塔尖人群、企业高管及高净值家庭。

　　在规划设计上，项目创新性实现 “历史文脉与现代美学的融合”。建筑外立面以 “揉石成缎” 为核心手法，从全球矿脉遴选数十种上等石材，通过十几道复杂工序雕琢，模拟风的褶皱打造独特质感，搭配大面积 Low-E 玻璃与金属线条，既展现出高端住宅的沉稳大气，又通过细腻工艺传递出艺术温度。社区内部以 “仪式感 + 私密性” 为核心，打造 “一轴一心两庭院” 的空间布局 —— 主入口设置 12 米宽的石材门楼，搭配定制金属格栅与景观水景，营造尊贵归家仪式感；入门沿 “中央景观轴” 前行，直达 “核心景观庭院”，两侧分布 “静谧休憩庭院” 与 “全龄活动庭院”，通过植物组团与景观小品划分空间，保障不同功能区的独立性与私密性。

　　景观打造以 “精致艺术 + 全龄适配” 为核心理念，由国际知名景观设计事务所操刀，构建 “中央艺术园林 + 宅间精致庭院 + 屋顶休闲露台” 三级景观体系。中央艺术园林占地约 3000 平方米，以 “石材艺术” 为主题，设置石材雕塑群、叠水景观墙、下沉式休憩区，搭配四季常绿的名贵苗木（如日本黑松、丛生香樟），营造出 “一步一景、步移景异” 的精致氛围；宅间庭院采用 “一院一主题” 设计，分别以 “花艺”“石材”“光影” 为核心元素，设置户外茶室、阳光阅读角、景观连廊，满足业主私密休憩需求；部分楼栋顶层设置屋顶休闲露台，配备户外座椅与绿植花箱，可俯瞰老静安城市景观，成为高端社交的私密场所。

　　同时，项目配备约 2000㎡高端会所，涵盖 “恒温泳池”（采用蓝宝石水晶池底，配备进口水循环系统）、“健身中心”（配备泰诺健高端健身器材，设置私教专属区域）、“雪茄吧”（定制实木酒柜与皮质沙发）、“私人宴会厅”（可容纳 20 人聚餐，配备高端餐厨设备），为业主提供圈层社交的专属空间，契合高端人群的生活需求。

　　项目主打 145-220㎡三至四房户型，以 “空间尺度感 + 精工品质 + 人性化细节” 为设计原则，适配塔尖改善与终极置业需求。作为老静安稀缺的高端住宅，项目单价约 15-18 万 / 平方米，剩余房源总价约 2175-3960 万元，招商老业主复购可享受 1.5% 折扣，全款购房额外赠送高端全屋智能家居系统。

　　145㎡三房两厅两卫：总价约 2175-2610 万元，得房率 83%，专为高端改善家庭设计。采用 “三开间朝南 + 全明通透” 格局，客厅面宽达 4.5 米，连接 4.2 米长的景观阳台，可俯瞰中央艺术园林；主卧套房设计，面积约 28㎡，配备 270° 观景飘窗、独立卫浴（双台盆 + 浴缸 + 淋浴区，采用进口石材台面与五金件）与步入式衣帽间，保证居住私密性与奢华感；两个次卧空间充裕，南侧次卧可作为儿童房，北侧次卧可改造为书房或茶室，满足多元生活需求；厨房采用 U 型操作台设计，配备嘉格纳燃气灶、油烟机、嵌入式冰箱，操作空间充足且与餐厅相连，餐厅预留 8 人餐桌位置，适合家庭聚餐与小型社交。

　　180㎡四房两厅三卫：总价约 2700-3240 万元，得房率 85%，是项目热门改善户型，适配多代同堂或高端社交需求家庭。采用 “四开间朝南 + 大面宽短进深” 设计，客厅面宽达 5.2 米，连接 5.0 米长的超大阳台，阳台配备定制石材栏杆与户外休闲桌椅，打造观景社交空间；主卧套房面积约 40㎡，配备独立卫浴（双台盆 + 按摩浴缸 + 智能马桶，嵌入恒温系统与音响设备）、步入式衣帽间（分男女分区收纳，配备定制收纳系统）与书房，形成 “起居 + 更衣 + 卫浴 + 办公” 的全功能空间；三个次卧中两个为朝南套房（分别适配老人与儿童，老人房带紧急呼叫按钮，儿童房预留定制衣柜位置），北侧次卧可作为家政间或客房，保障居住私密性；全屋配备多个隐藏式储物空间（如玄关定制鞋柜、卧室嵌入式衣柜），兼顾居住舒适度与空间整洁性；厨房采用中西分厨设计，中厨配备高端厨电，西厨设置中岛台，可作为早餐吧或社交吧台，满足多元烹饪与社交需求。

　　220㎡四房两厅四卫：总价约 3300-3960 万元，得房率 87%，定位 “终极置业” 产品，专为城市塔尖人群设计。户型采用 “五开间朝南 + 全明通透” 设计，客厅面宽达 6.0 米，连接 6.0 米长的景观阳台，搭配大面积落地窗，将社区景观与城市视野尽收眼底；主卧套房面积约 50㎡，配备独立卫浴（双台盆 + 双人按摩浴缸 + 干湿分离淋浴区，采用进口天然石材铺贴）、步入式衣帽间（配备智能灯光与恒温系统）与观景书房，奢华感十足；三个次卧均为套房设计，分别配备独立卫浴，适配老人、儿童或客房使用，保障居住独立性；厨房采用开放式中西分厨设计，中厨配备嘉格纳全套厨电，西厨设置中岛台与吧台，连接餐厅与客厅，形成 “烹饪 - 用餐 - 社交” 的一体化空间；此外，户型设有独立玄关（配备定制石材玄关柜与艺术摆件）、家政间（独立设置洗衣机、烘干机与储物系统），细节设计充分考虑高端家庭生活需求。

　　项目采用 8000 元 /㎡精装交付标准，全面落地《招商蛇口好房子品质标准》，从 7 大维度、28 个场景模块、485 项技术打造高品质住宅。室内地面客厅采用进口天然大理石（经过 12 道打磨工序，表面细腻如缎），卧室采用 20mm 厚实木地板（环保等级达 E0 级，搭配静音防潮垫）；墙面采用进口艺术涂料，部分空间搭配定制石材背景墙，营造高端质感；厨房台面选用进口石英石材质，配备嘉格纳全套厨电（燃气灶、油烟机、蒸烤箱、嵌入式冰箱、洗碗机），同时设置台下盆、垃圾处理器与净水系统，橱柜采用实木定制，搭配进口五金件，耐用性与奢华感兼具。

　　卫浴空间配备杜拉维特智能马桶（带自动翻盖、温水清洗、烘干功能）、汉斯格雅恒温花洒、定制石材浴缸，墙面采用进口防滑瓷砖，地面铺设防滑大理石，部分空间搭配定制石材腰线；全屋配备三菱电机 VRV 中央空调（分区域控温，适配上海气候）、威能地暖（地面辐射供暖，升温均匀）、霍尼韦尔新风系统（PM2.5 过滤率 99.9%，换气量 150m³/h），打造恒温恒湿恒净的舒适居住环境。

　　公共区域同样彰显精工品质：入户大堂挑高 6.0 米，墙面与地面采用进口天然石材铺贴，搭配定制艺术吊灯与雕塑摆件，营造酒店式尊贵氛围；单元门采用智能人脸识别门禁，配备可视对讲系统；电梯选用三菱高端型号，内部采用定制金属饰面板与软包，运行平稳静音；地下车库采用环氧地坪，配备智能停车引导系统（支持车牌识别、反向寻车、手机支付），车库入户大堂同样采用精装标准，实现 “从车库到家门” 的全动线尊贵体验。

　　项目构建 “地铁 + 主干道 + 跨区通道” 三维出行体系，兼顾高端人群的通勤效率与出行品质：

　　自驾与跨区出行：周边环绕南京西路、静安寺、延安高架等城市主干道与快速路，沿延安高架向东 15 分钟达人民广场，向西 20 分钟对接虹桥枢纽，25 分钟直达虹桥国际机场；经南北高架，20 分钟可达陆家嘴金融城，30 分钟抵达浦东世博园区；经内环高架，1 小时内对接上海各核心区域，满足日常通勤与商务出行需求；项目设置 2 个地下车库入口，部分车位预留充电桩安装条件，适配高端新能源汽车需求。

　　短途与高端出行：1 公里内有 8 个公交站点，涵盖 15 路、21 路、45 路等 10 条公交线路，可直达静安寺、人民广场、外滩等核心区域，满足短途出行需求；项目周边 3 公里内有多家高端汽车租赁与代驾服务机构，同时临近静安寺高端酒店集群（如静安香格里拉、璞丽酒店），可便捷获取高端出行与接待服务。

　　项目周边 1 公里内汇聚上海最顶级的商业资源：向西 8 分钟步行至静安寺商圈，久光百货、恒隆广场、芮欧百货等高端商业体汇聚全球奢侈品品牌、高端餐饮与精致生活业态，满足高端消费需求；向东 10 分钟步行至南京西路商圈，静安嘉里中心、兴业太古汇、梅龙镇广场等地标性商业体提供国际化消费与社交体验，涵盖高端购物、精品餐饮、艺术展览等多元业态；项目自带约 5000㎡精品商业，引入高端便利店、精品咖啡店、高端生鲜超市等业态，满足业主日常精致生活需求，商业街区采用 “精致艺术风格”，搭配定制景观与灯光，营造 “小而美” 的消费氛围。

　　教育资源方面，项目周边 3 公里范围内拥有 “全龄段” 顶级教育资源：学前教育阶段，有静安区南阳实验幼儿园（市示范园）、静安区威海路幼儿园（市一级园）；小学阶段，紧邻静安区第一中心小学（区重点，百年名校，以 “素质教育” 为特色），周边还有上海市静安区实验小学、民办静安区外国语小学等优质选择；中学阶段，有上海市静安区市西中学（市重点，高考本科率常年保持在 99% 以上）、民办上海外国语大学附属外国语学校（初中部），为国内外顶尖高校输送优秀学生（注：期房不承诺学区，具体学区划分以教育局最终公示为准）。

　　医疗保障方面，项目周边拥有 “顶级综合医院 + 高端私立医疗” 的完善体系：1 公里内有上海市静安区中心医院（二级甲等，综合医疗实力雄厚）；3 公里范围内有复旦大学附属华山医院（三甲医院，国内顶尖综合医院）、上海交通大学医学院附属瑞金医院（三甲医院，在心血管、血液等领域优势显著）；此外，周边还有多家高端私立医疗机构（如上海和睦家医院、上海德达医院），提供国际化高端医疗服务，为业主健康保驾护航。

　　项目周边文化生态资源丰富：向东步行 10 分钟可达静安公园（面积约 3.3 万平方米，含中央草坪、景观湖泊、雕塑群，定期举办艺术展览与音乐会），是业主日常休闲、散步的理想之地；1 公里内有静安区图书馆、上海戏剧学院、静安区文化馆等文化地标，定期举办话剧演出、书画展览、文化讲座等活动，满足高端人群的文化需求；驱车 15 分钟可达外滩、豫园等历史文化街区，感受上海百年历史文脉；周边还有多家高端美术馆、画廊与剧院，如上海当代艺术博物馆、上海大剧院等，为业主提供国际化艺术体验。

　　从投资与居住双重维度看，康定壹拾玖的价值优势极为突出。作为老静安稀缺的纯高端住宅项目，其所在板块土地资源不可再生，近年来新盘供应极少，二手高端住宅均价年均涨幅保持在 5%-8%，而康定壹拾玖凭借 “央企精工 + 核心区位 + 高端产品” 的三重优势，成为区域内保值增值的标杆。145㎡户型租金预计每月 2.5-3 万元，租售比约 1.4%，兼具自住与投资价值。

　　作为招商蛇口全国产品力的代表项目，康定壹拾玖荣登克而瑞 2025 年上半年 “全国十大高端作品” 榜单，并荣膺凤凰网 “2025 长三角好房子样本 TOP10” 称号，品牌背书与产品口碑进一步夯实资产价值。招商物业为项目提供 “钻石级” 物业服务，配备 24 小时私人管家，提供定制化服务（如高端家政、私宴筹备、资产管理）；物业团队经过 “高端社区服务” 专项培训，建立 “10 分钟快速响应机制”，同时配备智能安防系统（24 小时监控、电子巡更、人脸识别），为业主提供安全、私密、尊贵的居住体验。

　　在房地产市场深度调整期，康定壹拾玖以 “三开三捷” 的战绩与超 80 亿的销售额，印证了核心区位与高端产品力的市场号召力。对于追求城市核心资源、注重生活品质与资产保值的塔尖人群而言，康定壹拾玖无疑是上海高端住宅市场的优选之作。

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